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中國金茂銷售額超1600億完成目標107%   回款1500億五城銷售額破百億

2020-01-20 09:02:38 來源:長江商報

    

    ●長江商報記者 江楚雅

    中國金茂(00817.HK)近年來規?焖僭鲩L。繼2018年首次躍過千億“龍門”后,2019年,中國金茂銷售規模已突破1600億元。

    數據顯示,2019年全年,中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1608.07億元,同比增長25.63%;累計簽約銷售建筑面積約748.44萬平方米,同比增長49.33%。

    回款金額也創歷史新高?藸柸饠祿@示,截至目前,中國金茂2019年度已完成1500億元回款。繼8月宣布簽約與回款雙雙突破千億大關之后,僅用了4個月,就完成從1000億到1500億的歷史記錄,累計簽約銷售額也提前撞線年度目標。

    據了解,中國金茂擴張仍在進行中,將“府”系等產品與城市運營結合,為公司的高速發展持續注入動力,爭取2020年沖擊2000億陣營。

    長江商報記者梳理中國金茂2019年銷售成績單發現,杭州、北京、溫州、南京、寧波5大熱點城市堪稱“業績五虎”,單城銷售金額先后突破百億規模,在金茂內部被稱為2019年“百億城市俱樂部”成員。

    銷售額完成目標107%

    頂著“新千億”頭銜的金茂站在了行業聚光燈下。

    1月7日,中國金茂控股集團有限公司披露了2019年12月份未經審計的運營數據。數據顯示,2019年12月份,中國金茂及其附屬公司取得簽約銷售金額125.89億元,同比下降11.27%;簽約銷售建筑面積約68.26萬平方米,同比增長3.47%。

    2019年全年,中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1608.07億元,同比增長25.63%;累計簽約銷售建筑面積約748.44萬平方米,同比增長49.33%。2019年12月,公司就完成了從1000億元到1500億元的回款跨越,累計簽約銷售額也提前撞線年度目標。中國金茂2019年銷售目標為1500億元,按此計算,其全年完成目標的107.2%。

    與此同時,中國金茂已經有5個城市的單城銷售金額突破百億規模,躋身金茂“百億城市俱樂部”行列。杭州是第一個實現單城簽約銷售額突破100億的城市。北京接棒杭州,創造了單城簽約銷售額和回款額雙雙破百億的佳績。此外,還有溫州、南京、寧波,單城銷售金額先后突破百億規模。

    近年來,中國金茂的銷售規模復合增長率處于行業高位。2011年,廣渠金茂府首入市便奪得北京年度單盤銷售冠軍;2012年,項目三期開盤再創售罄佳績。根據財報,2012年,因廣渠項目的熱銷,金茂同年錄得銷售額134.45億元,同比增長348.77%,首次突破百億大關。

    2015年,金茂規模超過200億;2018年,達到1280億元,跨過千億門檻。粗略計算,中國金茂近四年的復合增長率達到了66.35%。

    打造高端產品陷去化難題

    中國金茂的高增長與高回報與其通過少數高端項目獲取更高回報率的模式息息相關。

    中國金茂以“廣渠金茂府”為起點,高舉高打,并逐步進化出“府悅墅”全線優質產品圖譜。其中,品質優異的高端“府系”項目,已是金茂的重要產品標簽。迄今為止,在全國23城落地的42個金茂府口碑和業績均不俗,成為中國金茂實力持續增長的產品力保障。

    2019年,“超級金茂府”現象在全國持續發酵。北京未來金茂府60天銷售金額突破50億;上海西郊金茂府首開創下2小時220套房源全部售罄的佳績;成都武侯金茂府首開均價約30000元,成為成都樓市價格標桿;廣州天河金茂府、西安長安金茂府、北京亦莊金茂府、寧波海曙金茂府等項目,在全國各個區域的重點城市,都成為了當地樓市的標桿產品。

    不過,2019年以來,調控政策持續出臺,在限售、限購、限價調控下,高端項目陷入難入市、虧本入市、去化不佳的局面,金茂也因此受到影響。

    觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示,截至2019年12月底,金茂錄得簽約銷售額1608.1億元,銷售增幅較2018年110.47%大幅下滑,錄得25.6%。

    2019年以來,金茂銷售均價持續走低,2018年2月錄得最高銷售均價6.53萬元/平方米,而2019年以來,單月最高銷售均價未突破2.6萬元/平方米,前11月銷售均價為2.19萬元/平方米,同比下降27.72%。

    截至2019年中期,中國金茂錄得營業收入147.41億元,同比跌幅接近33%,期內毛利錄得54.32億元,同比減少約37.45%,毛利率同比下降3%至37%,歸母凈利潤為36.97億元,同比增長12.24%。

    “收入下降是節奏的問題,全年來看收入會增加!痹谥衅跇I績會上,中國金茂管理層表示,業績下滑主要是城市及物業開發項目收入減少所致,2019年貨值超過2400億元,但上半年只推出不到一半。

    控制拿地價格與土地成本

    “地王”二字曾是金茂的標簽之一。

    2012年,金茂以總價56.8億元摘得上海海門路商辦地塊;2014年初,以101億元總價拿下上海大寧地王;2015年,連續摘得北京豐臺區單價地王、寧波地王、杭州總價地王等等,2016年再奪南寧、深圳地王。

    2016年中國金茂喊出的“堅決反對拿地王”,拿地成本從2017年的1.43萬元/平方米的均價,逐步下降至2018年的8000元/平方米,再進一步降至2019年上半年的5300元/平方米。

    2019年拿地更加謹慎了。2019年上半年,中國金茂在全國13個城市新獲取項目24個,總土地款為341億元,權益土地款179億元,總建筑面積約為888萬平方米,新增土儲建筑面積約643萬平方米。截至6月30日,中國金茂總土地儲備約為6998萬平方米。

    數據顯示,金茂2015年至2018年分別新增土儲建面182萬平方米、285萬平方米、932萬平方米與2264.4萬平方米。以2018年拿地情況作為標準計算,2019上半年新增土儲面積為2018年同期的28.4%。

    2019年下半年所獲地塊大多數為底價或低溢價拿地,中國金茂正有意識在完成目標107%。

    拿地均價日益下降,有中國金茂主觀的改變,也有城市運營項目帶來的優勢。根據中國金茂財報,在2019年上半年新增土儲中,城市運營項目貢獻比例達到45%。目前,中國金茂總計正在運作15個城市合作項目,其分布主要集中于環渤海、長三角、華南城市區域,

    受惠于城市運營轉換的土地儲備,中國金茂能夠快速收獲大量土地儲備,同時大大降低拿地成本。中國金茂執行董事兼CEO李從瑞提到:“2020-2022年,將實現城市運營對于整體投資60%的土地儲備貢獻!

    未來10年,中國城市化發展將有巨大提升空間。業內預計,到2030年,城市化率將升至75%。城市運營項目毛利率大約在35%以上。2020年或以后對金茂的銷售及盈利貢獻或將顯著提升。


責編:ZB

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